AZ OLASZ LAKÁSBÉRLETI VISZONY NÉHÁNY SAJÁTOSSÁGA

lakásvásárlás2Több magyar ügyfelünk meglepődve tapasztalta, hogy Olaszországban nem lehet rövid (egyéves, kétéves) illetve egyéb, sajátosan meghatározott idejű bérleti szerződéseket kötni. Pontosabban, csak bizonyos, előre törvény által meghatározott idejű szerződéseket ismer el a törvény szabályosnak. Ezek lakáscélú bérlet esetében általában 4+4 éves szerződéses kötelmet keletkeztetnek, bár a jogszabály engedélyezi – előre meghatározott esetekben – a 3+2 éves szerződést is, illetve indokolt esetben ennél rövidebb idejű szerződést is.

Privát privátnak általában a Legge 431/1998 sz. törvény alapján adhat bérbe ingatlant. Ebben az esetben 2 típusú szerződés létezik:

• a törvény 2. cikkének (1) bekezdése szerint: szabad bérleti díjas szerződés, amely esetben a tulajdonos/bérbeadó szabadon határozza meg a bérleti díjat és ez a szerződés 4 évre szól és további 4 évvel meghosszabbítható;

• a törvény 2. cikkének (3) bekezdése szerint: megegyezés szerinti szerződés (contratto concordato), amely esetben a bérleti díj a bérbeadók és a bérlők szövetségei által kötött egyezségen alapul, azok előírásait követi. Ezek a megegyezések minden városban más eredményre jutottak, s az ilyen jellegű szerződéseknek az ideje: 3 év bérleti jogdíj, mely további 2 évvel meghosszabbítható.

Amennyiben a bérbeadó a fenti szerződéseknél rövidebb idejű szerződést akar aláíratni, ezt a szerződést meg lehet támadni és így a bérlő a lakásban maradhat a 4+4 éves előírt határidőig, a megállapodott bérleti díj mellett. Az ennél rövidebb határidejű szerződéseket csak egyetemisták/hallgatók illetve olyan munkavállalók köthetik, akiknek munkaszerződése ennél rövidebb vagy pedig a bérbeadó van olyan helyzetben, hogy számára szükséges a rövidebb idejű szerződés (contratto transitorio o contratto studenti).

Annak érdekében, hogy ezek a szerződések ne tartalmazzanak jogellenes előírásokat, azokat aláírás előtt érdemes szakembernek megmutatni s ennek tanácsát kikérni.  Négy évesnél rövidebb határidejű szerződés esetében a határozott idő okát részletesen és világosan fel kell tüntetni a szerződésben, ellenkező esetben a szerződés semmis.

Amennyiben a bérbeadó 6 hónapos, 1 éves szerződéseket akar velünk aláíratni, feltehetően ezt azért teszi, mert így akarja magának biztosítani a jogot arra, hogy ezek lejáratakor új, netán magasabb, bérleti díjat köthessen ki, hiszen ezt a törvény általában 8 évig nem engedélyezi. Ezek a szerződések ezért megtámadhatók.

Ha tehát valaki 4+4 éves szerződést kötött és azt regisztráltatta is, joggal számíthat arra, hogy az elkövetkező 8 évben tőle csak a szerződésben meghatározott bérleti díjat kérhetik (illetve annak ISTAT kimutatás szerinti inflációból eredő minimális növekedését kell kifizetnie.)

Mikor mondhat azonban fel a bérlőnek jogosan a bérbeadó ?

Kizárólag a 4. év végére, azt megelőző 6 hónap előtt és csak az alábbiakban taxatíve felsorolt esetekben:

a) amikor a bérbeadó sjaát maga kívánja használni lakás célból, kereskedelmi célból, vagy egyéb szakmai jellegű felhasználásra a bérbe adott ingatlant, vagy házastársa, szülei, gyermekei és másodfokig bezárólag rokonai közül kívánja azt a fenti célokra hasznosítani valaki;

b) amikor a jogi személyiségű társaság bérbeadó vagy egyébként közcélra alakult, szociális céllal, kölcsönös segítés vagy kooperációs céllal vagy kulturális céllal  rendelkező szervezet kívánja azt hasznosítani a fenti célok elérése érdekében végzett tevékenység folytatására és a bérlőnek felajánl egy ehhez hasonló ingatlant, amelyre vonatkozóan ugyancsak teljes jogkörrel rendelkezik;

c)  amikor a bérlőnek magának is van a bérleményhez hasonló, saját, szabad ingatlanja, amely ugyanazon város önkormányzati területe alá esik;

d) amikor a bébe adott ingatlan egy súlyosan sérült/leromlott épületben található, melyet emiatt felújításnak kell alávetni, illetve amikor annak stabilitását kell a bérbeadónak garantálnia s a bérlő akadályozza az ehhez szükséges munkákat;

e) amikor a bérelt ingatlan egy olyan épületben található, amelynek teljes felújítását kell elvégezni, vagy annak lebontását illetve radikális átformálását kell elvégezni, s így új épületeket létrehozni, továbbá abban az esetben is, amikor az ingatlan az épület legfelső emeletén található, s a bérbeadó törvényesen lehetővé tett ráépítést kíván eszközölni, s ennek elvégzése érdekében műszaki okokból a lakás kiürítése elkerülhetetlen;

f) amikor anélkül, hogy a bérlő jogutódot hagyott volna maga után, hosszabb ideig nem tartózkodik az ingatlanban jogos indok nélkül;

g) amikor a bérbeadó el kívánja adni az ingatlant, s nincs tulajdonában más olyan lakás, a saját lakásán kívül, amellyel helyettesíteni tudná azt (ebben az esetben a bérlőnek elővételi jogot kell biztosítani).

Minden egyéb esetben a bérleti szerződés a 4. év leteltével további 4 évvel meghosszabbodik azonos feltételek mellett.

A bérleti szerződésben ugyanakkor érdemes pontosan meghatározni az előre fizetendő bérleti díjakat, illetve a kaució összegét, amelyet az esetlegesen az ingatlanban okozott károk fedezetére kér biztosítékként a bérbeadó, valamint a bérlő felmondási jogára vonatkozó előírásokat.

Az is sajátossága az olasz bérleti szerződéseknek, hogy ezek érvényesíthetőségéhez a jogszabály elrendeli azok regisztrálását az illetékes Agenzia delle Entrate hivatalban, a szerződéskötést követő 30 napon belül. Ellenkező esetben a szerződéssel kapcsolatos jogérvényesítés csak igen korlátozott mértékben lehetséges. A regisztrációs díj az éves bérleti díj 2%-a, de minimum 67 euro.

Fontos, hogy a bejegyezhetőség érdekében még a szerződéskötés napján kerüljön a szerződésre olyan illetékbélyeg (jelenleg 16 euro/ minden megkezdett 4 oldalra), amely a szerződéskötés napját tanusítja, ellenkező esetben növelt összegű büntető szankciót von maga után ennek hiánya.

Javasoljuk, hogy bérleti szerződés aláírása előtt konzultáljanak szakemberrel, és ha nem értik tisztán a szerződés tartalmát, valamint a vonatkozó kötelezettségeket, ne írják alá az ingatlan ügynökségek által szerkesztett szerződéseket, mert ezek gyakran az őket megbízó tulajdonos/bérlő érdekeit képviselik inkább és nem adnak világos magyarázatot a bérlő jogairól és kötelezettségeiről.