Blog

Mire érdemes figyelni, amikor Olaszországban vásárolunk ingatlant?

A leggyakoribb hiba, amelybe a lelkes vásárló szinte automatikusan beleesik, hogy amikor végre megtalálta álmai ingatlanát, gyorsan be akarja biztosítani magának a prédát. És mit tesz a szemfüles ingatlanügynök? Gyorsan a türelmetlen vásárló orra alá dugja a szándéknyilatkozatot (hivatalos nevén „Vételi ajánlatot”), amelyet a lelkes vevő különösebb körültekintés nélkül boldogan alá is ír. És persze fogalma sincs róla, hogy amint ez az egyoldalú nyilatkozat az eladó által is elfogadásra kerül, máris kötelmet keletkeztetett. És mit is értünk jogi értelemben „kötelmen”? Jogban jártas emberek számára ismert, hogy a kötelem egy kötelezettségvállalás és mindarra vonatkozóan fennáll, ami az adott iratban lefektetésre került. Ez pedig sokszor egy teljesen általános elkötelezettség arra nézve, hogy a vevő egy adott időn belül megvásárolja a nyilatkozat tárgyát képező ingatlant. Abban az állapotában, ahogyan az éppen van. Lehet, hogy lakhatási engedélye sincs vagy nem megfelelő a műszaki állapota vagy netán jogilag terhelt vagy végrehajtás alatt áll.

Nem mindegy tehát, hogy mi került lefektetésre a kezdeti szándéknyilatkozatban!

Sokszor előfordul, hogy a külföldi vevőkkel aláíratott angol nyelvű fordítás nem is pontosan fedi az eredeti – és netán a felek közt kötelező erővel bíró – olasz nyelvű nyilatkozatot.
Ha ugyanis nincs arra vonatkozóan konkrét kikötés, hogy a vevőnek egy meghatározott idő áll rendelkezésére arra, hogy műszaki szakértővel megvizsgáltassa az ingatlant, s nem kerül lefektetésre, hogy a szándéknyilatkozata – még az eladó elfogadó nyilatkozata ellenére is – csak akkor válik kötelemmé, ha a szakértő visszaigazolja az ingatlan műszaki megfelelőségét és átruházhatóságát, akkor bizony egy olyan szerződés lép életbe, amelynek tárgya esetleg egy olyan ingatlan, amely műszakilag nem megfelelő és később ez óriási problémákat, jogvitákat szülhet. Innentől kezdve ugyanis a szándéknyilatkozattal együtt átadott letéti összeg az eladó elfogadó nyilatkozatával egyidőben azonnal jogi értelemben vett foglalóvá válik, vagyis az eladónak átadásra kerül, s amennyiben a vevő mégsem venné meg az ingatlant, ezt az összeget elbukja. Lehet, hogy akkor is, ha önhibáján kívül kerül olyan helyzetbe, hogy nem tudja betartani a megjelölt határidőt a végleges adásvételi szerződés megkötésére.
Sokszor azonban még ennél is súlyosabb kikötéseket is tartalmaz a szándéknyilatkozat. Például, hogy egy további előleget is át kell adni meghatározott időn belül, főként ha a szerződés megkötésére netán hónapokkal később kerülne sor. Ebben az esetben az épület műszaki, urbanisztikai és jogi állapotáról még mit sem sejtő vevő akár további összegeket is az eladó rendelkezésére bocsát, mert csak így tudja elérni, hogy az eladó kivárja, amíg a szerződéskötéshez szükséges idő (pl. a teljes vételár megszerzéséig, banki kölcsön intézéséig, esetleg a vevő tulajdonát képező másik saját ingatlan értékesítéséig) eltelik. Ha viszont időközben kiderül, hogy az ingatlan „hibás”, mert nincsenek meg a szükséges építési engedélyek, vagy korábban olyan engedélyköteles átalakítások történtek, amelyekhez nem volt meg a szükséges építésügyi engedély, így az ingatlan nem is értékesíthető vagy csak szabálytalan átalakításokkal értékesíthető (amely később, további átruházás esetén már komoly gondokat jelenthet, s akár komoly értékcsökkenéssel is járhat), a vevő nem állhat el egyszerűen a vásárlástól, vagy csak peres eljárásban tudná érvényesíteni a jogait, amelyben a bizonyítási teher már őt terheli. És a perek akár évekig is elhúzódhatnak… miközben elfogyott a pénz, a befektetésből nem lett semmi és a megálmodott ingatlan mint rémálom jelenik meg a közben érdeklődését teljesen elvesztett vevő gondolataiban.
Arra is van példa, hogy az ingatlant a nagyobb összegű foglaló és/vagy előleg átvétele után a rosszhiszemű eladó mégis másnak értékesíti és vele hamarabb aláírja a végleges adásvételi szerződést, s így a földhivatalban ez a tulajdonszerzés a nyilvántartási szabályok alapján elsőbbséget élvez, s ekkor már csak perben tud a szerencsétlenül járt külföldi jogot érvényesíteni és futni a pénze után.
Építés alatt álló ingatlanok vásárlása esetén pedig teljesen sajátos – a vevő érdekeinek megfelelő garanciális – jogi szabályozás áll fenn az olasz ingatlanjogban, éppen a korábbi években gyakori felszámolási eljárások, rosszhiszeműen csődbe vitt építési vállalkozások, illetve adásvételi csalások miatt.

Holott mindez egyszerűen elkerülhető lett volna, ha a vásárlást egy megfelelő előzetes szakmai információbeszerzés és jogi konzultáció előzi meg.

A konzultációnak persze nemcsak a fenti problémákra, hanem az alábbi aspektusokra is ki kell terjednie:
– milyen személyes feltételei vannak Olaszországban a külföldiek ingatlanvásárlásának
– milyen alaki feltételei vannak a szándéknyilatkozatnak, az előszerződésnek és az adásvételi szerződésnek
– ki írhat alá közjegyző előtt olasz nyelvű közokiratot
– hogyan kell a szerződéses feltételeket meghatározni ahhoz, hogy mindig megfelelő garanciát élvezzen a vevő
– milyen jogi feltételei és milyen jogi köetkezményei vannak az olaszországi tulajdonszerzésnek
– milyen illetékekkel és költségekkel kell számolni a tulajdonszerzés során
– vannak-e e kedveznényes adók és illetékek, ezek kiket illetnek
– lehetséges-e utólag engedélyeztetni olyan átalakításokat, amelyek nem voltak az eladó által engedélyeztetve, de amely átalakítások megfelelnének a vevő igényeinek is
– hogyan tud a vevő elállni, ha az eladó szerződésszegő
– milyen biztosítékokat, feltételeket és szerződéses kikötéseket kell meghatározni ahhoz, hogy a szerződéskötés során is szabadon tudjon a vevő dönteni a kötelem jövőbeni alakulásáról
– le lehet-e ellenőrizni előzetesen az ingatlan műszaki, urbanisztikai és jogi helyzetét
– kinek kell beszereznie a közokirathoz szükséges megfelelőségi nyilatkozatokat, igazolásokat
– milyen formában kell meghatározni a fizetési feltételeket és módozatokat
– milyen adók és bejelentési kötelezettségek terhelik majd a külföldi tulajdonost a megvásárolt ingatlan viszonyában.
Ezek azonban csak a legalapvetőbb és legfontosabb kérdések, még hosszasan lehetne sorolni, hogy milyen információkkal kell tisztában lennie az érdeklődőnek ahhoz, hogy nyugodt körülmények között vásároljon külföldön ingatlant.
Természetesen erre is időt és pénzt kell áldozni, de ennek mértéke összehasonlíthatatlanul kedvezőbb, mint egy félresiklott vásárlás miatt felmerülő problémákat követő anyagi áldozatok.

Amennyiben tehát álmai ingatlanát már megtalálta, ne siesse el a vásárlást, csodásnál csodásabb házak, birtokok, nyaralók várnak új gazdára az ingatlanpiacon, csak Önökön múlik, hogy az adásvétel egy kellemes emlék marad vagy egy végeláthatatlan ámokfutássá válik. A panoráma adva van, csakis az Ön döntésén múlik, hogy mikortól kezdi el élvezni a látványt.