KÜLFÖLDÖN ÉL ÉS VÁLNI SZERETNE?

Nagyon fontos, hogy amikor legelőször fogalmazódik meg Önben ez a szándék, azonnal beszéljen egy szakemberrel. Mert csak akkor tud helyesen dönteni és jogait is megfelelően védeni, ha nemzetközi családjogban jártas szakemberrel, több ország családjogi szabályait is ismerő ügyvéddel beszéli meg a problémákat és a teendőket.

Honnan tudja, hogy a szakember, akihez fordul ismeri-e a szükséges nemzetközi jogi szabályozásokat?



Ha a konzultáció során nem beszélnek azonnal joghatóságról, alkalmazandó jogról, szokásos tartózkodási helyről és legalább kétféle nemzetközi magánjogi kódexről, akkor sajnos feltehetően nem jó helyen jár és nem fogják érdekeit a megfelelő szinten képviselni a peres eljárásokban. Kiskorú gyermekek esetén további jogszabályok, egyezmények és nemzetközi jogforrások, melyeknek szóba kellene kerülniük a megbeszélés alatt: az 1989. ENSZ New York-i Egyezmény, az 1980. évi Hágai Egyezmény, a Tanács 4/2009/EU rendelete, a Tanács 2201/2003/EK rendelete és még sorolhatnánk.

A határokon átnyúló családjogi kérdések legalapvetőbb kérdése a joghatóság (azaz: "mely ország bírósága előtt fogok válni"), amely azonban nem feltétlen esik egybe a gyermekekre vonatkozó szülői felelősséggel kapcsolatos per joghatóságával ("mely bíróság dönt gyermekeink elhelyezéséről és az együtt nem élő szülő kapcsolattartásáról") vagy a tartási jogokkal kapcsolatos perekkel, illetve a vagyonjogi perekkel. Ezekben az esetekben az irányadó jogszabályok az Unión belül az EU Tanácsának 1103/2016 számú rendelete házastársak esetén, míg ugyancsak a vagyonjogi kérdéseket szabályozza nem házaspárokra vonatkozóan az 1104/2016/EU rendelet. Ezeket külön-külön kell megvizsgálni adott esetben.

Ugyancsak fontos ismerni a házasság felbontására alkalmazandó jogot, amelyet az Európai Unió tagállamaira vonatkozóan a Tanács 1259/2010/EU rendelete szabályoz, de ez már nem feltétlenül alkalmazható az angol, amerikai és ausztál vagy svájci elemet tartalmazó válásokra. Elképzelhető viszont, hogy a magyar bíróság az olasz vagy a német jogot lenne köteles alkalmazni adott esetre. A Brexit pedig sajátos problémákat vetett fel és még sajátosabb megoldásokat hozott, hiszen 2021 januárjától az Egyesült Királyságra nem vonatkoznak az uniós normák.



Amennyiben az ügyvéd nem ismeri kellőképpen ezeket a szabályokat igen komoly jogi és gazdasági hátrányai lehetnek ennek. Tapasztalatunk szerint a rossz stratégiaválasztás, a nem tudatos jogkövetés még a jogellenes gyermekelviteli perekre is súlyos kihatással lehet.



Amennyiben tehát élete új szakasza előtt áll, a korábbi párkapcsolat lezárásához válasszon erre specializálódott szakembert, külföldön praktizáló ügyvédet, akivel nyelvi problémák nélkül tud konzultálni, s aki szakszerűen és a megfelelő döntések meghozatala mellett elkíséri Önt a válás alatt, külföldön és otthon is.

"Érteni a problémát, már félút a megoldás felé."



Ha olaszországi vonatkozású családjogi perben, bontóperben, gyermekelhelyezési vitában, gyermek jogellenes elvitelével kapcsolatos eljárásban vagy vagyonjogi perben van szüksége jogi tanácsra vagy peres képviseletre, keresse irodánkat Toszkánában vagy foglaljon időpontot a budapesti fogadónapok egyikére.


 

2021 – VÁSÁROLJON MOST OLASZ NYARALÓT BIZTONSÁGOSAN ÉS A LEGKEDVEZŐBB FELTÉTELEK MELLETT

Megváltozott a világ körülöttünk, új életfilozófiák, trendek kezdenek kialakulni. Az utóbbi évtizedekben kitágult globális világban ismét egyre nagyobb szerepet kap a közelség, az elérhetőség, a kiszámíthatóság. Pár éve már divatját múltnak számított a saját nyaraló, hiszen annyi felé lehetett már repülni, olyan sok egzotikus helyre lehetett már utazni, hogy senki nem akarta minden télen/nyáron a megszokott családi nyaralóban tölteni az éves szabadságát. Ma azonban ez a tendencia kezd kikopni és az emberek újra értékelni kezdik a megszokott környezet biztonságát, a saját odú melegét és védettségét, a családias hangulatot egy-egy kisebb üdülőfaluban.

S hol is lehetne kellemesebb, meghittebb és szebb nyarakat/teleket eltölteni, mint Olaszországban? Legyen szó a színes szigetvilág nagyjairól, Szicíliáról és Szardíniáról, vagy az illatos Toszkánáról és Ligúriáról, a Dolce Vita legismertebb zugairól, Sorrento-i félsziget, Capri, Positano, de döntsön az emberfia a mesés Dél-Tirol síparadicsomai vagy az Adria történelmileg is belénk forrott hosszú tengerpartjai mellett, választását biztosan nem fogja megbánni.




De hogyan is kezdjen neki az ingatlanvásárlásnak?



Sokan vállalják az ismeretlenbe fejest ugrani vagy a "vak vezet világtalant" módjára elavult netes oldalakon tájékozódni, s csak később döbbennek rá, hogy megfelelő jogi és adózási ismeretek hiányában bizony nem a legmegfelelőbb döntéseket hozták vagy éppen kétszer annyit fizettek, mint amennyit szükséges lett volna, de az is előfordulhat, hogy végül nem olyan ingatlant vásároltak, mint amilyen a hirdetésben szerepelt és szerettek volna.

A legtöbb probléma a műszaki megfelelőség körül szokott kialakulni, illetve a felújítás során előbukkanó olyan rejtett hibák vagy nem ismert tulajdonságok miatt, amelyek akár az ingatlanberuházás sikerét is megkérdőjelezhetik.

Azzal is érdemes tisztában lenni, hogyan, milyen feltételek mellett, milyen adókötelezettségekkel lehetséges később az ingatlant bérbeadni vagy üzemeltetni.

Ki szerkeszthet Olaszországban ingatlan adásvételi szerződést: ügyvéd vagy közjegyző? Milyen nyelven kerül megszerkesztésre az irat? Elég egy egyszerű fordítás?

Házassági vagyonközösségünk rész lesz az ingatlan?

Hol ellenőrizhetem az ingatlanon levő terheket és a tulajdonosokat?

Hol tudok utánanézni, hogy az ingatlannak van-e lakhatási engedélye?

Milyen illetékekkel kell számolnom az adásvétel során? Ezek mértéke milyen feltételeken múlik?

Igaz, hogy vannak kedvezményes adózású ingatlanok?

Milyen adókkal kell a későbbiekben számolnom? Van ingatlanadó Olaszországban?

Szükséges lesz könyvelő az ingatlan hasznosítás során?

Hol adózok a bérlet után?

Kell céget alakítanom? Kell egyéni vállalkozást létrehoznom? Ha ige, hol: Olaszországban vagy Magyarországon?

Bejelentkezhetek az ingatlanba? Ez milyen következményekkel jár? Kell kérnem tartózkodási engedélyt, ha ki szeretnék költözni több hónapra?

Van aki tud nekem segíteni a hasznosításban?

A felújításhoz hozhatok magyar szakembert?

Be kell jelentem a munkálatokat? Melyik hivatalnál kell bejelentem az építkezési munkálatokat?

Kellenek tanúsítványok, amelyeket csak képzett szakember állíthat ki?

Bármilyen színűre festhetem a ház külső falát? Igaz, hogy Olaszországban ez is le van szabályozva?

Építhetek garázst, fészert az udvarra? Ezek engedélykötelesek?

Ezek mellett sok egyéb kétely is felmerülhet a nyaralóvásárlást fontolgató külföldi fejében. Amennyiben ezekre megnyugtató, érthető és naprakész válaszokat szeretne kapni, látogasson meg minket Budapesten vagy kérjen konzultációs időpontot a mesés Toszkána szívében berendezett ügyvédi irodánkba az info@drkmolnar.hu címen.

Addig pedig nézegesse az ingatlanirodák gazdag kínálatait!


 

DIÓHÉJBAN – MERREFELÉ ÉRDEMES MA INGATLANT VÁSÁROLNI OLASZORSZÁGBAN?



Covid ide, Covid oda, továbbra is igen sok megkeresést kapunk ügyfeleinktől, akik a jogi konzultáció mellett legtöbbször arra kíváncsiak, hol érdemes ma ingatlant vásárolni Olaszországban, mit tanácsolunk mi, akik itt élünk és ismerjük az ország adottságait.




Alapvetően a kérdésre nem adható egyértelmű válasz, ha nem tesszük fel először azt a kérdést, milyen céllal szeretnénk az ingatlant birtokolni?




Aki azért szeretne vásárolni, mert egy tengerparti nyaralót keres a család számára, az nyugodtan álljon meg már a Trieszt-Grado-Velence környékén. Ezek a hagyományosan “magyarlakta” területek mindig is vonzották azokat, akik igazán csak egy tengerpartot keresnek, semmi extrát, még nem is az igazi mediterrán vidéket. Az ugyanis jóval lejjebb kezdődik.



Ma az Adria északi partján sok eladó ingatlan keres gazdát. Ezek árakban azonban óriási különbségekkel bírnak. A tengerparttól távolabbi kis településeken egyértelműen áron alul lehet ma öreg ingatlanokat vásárolni. Akinek van befektetésre váró 5, 10 vagy 15 millió forintja, gond nélkül talál magának egy kisebb nyaralót. Ezek felújítására aztán legalább ugyanennyit kell költeniük, bár a 40-50.000 eurós kisebb ingatlanok között már elvétve felújítottak is találhatók.

Aki azonban a tengerpart mellett keres új vagy felújított lakást, nyaralóközponthoz tartozó apartmant vagy kertes házat, az számoljon azzal, hogy ezeknek az árai kb. 120.000 eurónál kezdődnek.



Egészen más a helyzet azonban a francia Riviéra felé található, de még az olasz Liguria tartományhoz tartozó színpompás zsalugáteres ingatlanokkal. Ezek esetében, ha tengerparthoz közel szeretnénk egyet birtokolni, akkor már mélyebben kell a zsebünkbe nyúlni. Itt az induló ár a felújítandó lakások esetében is 90.000-100.000 euró, de igen sokba kerül errefelé a felújítás maga is.

A tengertől távolodva az árak viszont egyre lejjebb mennek, s felújítandó ingatlant már 50.000 eurótól is lehet vásárolni.



Megint csak más a helyzet a déli tartományokhoz tartozó és az utóbbi időkben rendkívül felkapott Puglia tartománynak hófehér tengerpartja mellett található még hófehérebb vagy egyenesen kőből épített óvárosi ingatlanjai esetén. Ezek az utóbbi években olyan árnövekedésen mentek keresztül, hogy ma már tengerparti ingatlant igen nehéz elérhető áron megkaparintani. Ezek az ingatlanok azonban a mediterrán életstílus talán leghűségesebb megtestesítői. A fehér homok és a végtelenségig elnyúló kristálytiszta víz mellett a tipikus mediterrán városkák közelében megbúvó ingatlanok tökéletes nyaralást biztosítanak és kiadhatóságuk is szinte garantált.

Az utóbbi években a nemzetközi szinten is rendkívül felkapott városok (Gallipoli, Lecce, Polignano) igazi turistacsalogató programokkal és esti szórakozóhelyekkel várják az idelátogató turistákat. Itt azonban jelenleg 150.000 euró alatt csak a tengerparttól távolabbi eldugott kis falvakban lehet már csak olcsó apartmant találni. Akinek azonban a takarója még hosszabbra nyúlik, annak megfontolandó egy Puglia tartománybeli igazi mediterrán nyaralón elgondolkodnia.



A bátrabbaknak - és talán legszerencsésebbeknek - azonban egyértelműen a szigetvilágot ajánljuk, hiszen az olasz szigetek mesés környezetet biztosítanak a kikapcsolódáshoz, s Szardínia, Elba vagy Capri és Ponza szigete az igazi Dolce Vita életstílus megtestesítője, fényükben, illatukban is a 70-és évek jómódját őrzik. Itt persze az árak is jóval magasabbak. Ha nem a tengerparton, hanem a sziget belsőbb vidékein keresünk, akkor 100.000 euró alatt is találhatunk kisebb ingatlanokat, de a parton az árak már inkább a 150.000-250.000 euró körül mozognak még apróbb apartmanok esetén is. Viszont a cserébe megvásárolt panoráma és mediterrán feeling garantált és hosszú távon biztosít anyagi megtérülést is.



Végül, de nem utolsó sorban pedig, javasoljuk, hogy aki teheti, gondolkodjon az örök Toszkánában. A toszkán középkori városkák, a sokszínű és egész évben tartó programok, a csodálatos panoráma és a világhírű borvidékek és olíva ültetvények között ma sok eladó kis nyaralóházat találni, de akinek a pénztárcája engedi, annak ajánlott most még alaposabban körülnézni, mert meseszép villákat és agriturizmusként is működtethető, a toszkán dombokra nyíló régi borbirtokokat is meghirdettek az utolsó időkben, amelyek legtöbbje öröklés miatt és/vagy örökösödési viták elkerülése végett került ki az ingatlanpiac hirdetései közé, meglehetősen jó áron.

Mindenki igénye és ízlése szerint találhatja meg igazi toszkán feelinget a kisebb vagy nagyobb házak között, 50.000 eurótól a többmilliós pazar villákig, hogy aztán az év minden évszakában élvezni tudja azt.



Az olasz ingatlanpiacon tehát ma igen széles skálán mozog a kínálati oldal, érdemes szemezgetni és használni a fantáziát.


Irodánk az előzetes ingatlanjogi-adójogi tanácsadás mellett, igény esetén végigkíséri Önöket az adás-vétel buktatóin és partnereink segítségével akár a felújításhoz és az üzemeltetéshez is szakmai tanácsot és asszisztenciát tud nyújtani.


 

2020: AZ OLASZ INGATLANPIACI KERESLET ÁTSZERVEZŐDÉSE – MENEKÜLÉS A NAGYVÁROSOKBÓL

Megugrott a kereslet a vidéki házak iránt. Köztük a toszkán birtokok.

Aki attól tartott, hogy a koronavírus miatt az ingatlanpiac további hanyatlásának leszünk tanúi, az bizony most melléfogott. A járvány eluralkodásával ugyanis családok ezrei döntöttek úgy, hogy ha már át kell térniük smart-workingre vagy home office-ra, akkor bizony szeretnének egy gyönyörű tengerpartra vagy egy szívmelengető havas tájra néző lakásból dolgozni vagy tárgyalni. A Covid egy teljesen új ritmust váltott ki az emberekből... szinte bukolikus hangulatot teremtett, ahol az emberek újra a természetközelségre vágynak, s egyre inkább eltávolodni kívánnak a nagyvárosok frenetikus zajától, szennyétől.
2020 első hónapjaihoz viszonyítva is, amikor a világjárványról még nem volt tudomásunk, vagy legalábbis határainktól távolinak tűnt, a kertesházak, sorházak és a zöldövezetben található ingatlanok kereslete országos viszonylatban 29%-kal nőtt.

A legnagyobb elvándorlás a városokból főként az északi megyékben, valamint Rómában volt regisztrálható, ahol szinte menekültek a kertkapcsolat nélküli ingatlanokból. Csak Lazio megyében például idén júliusban rég nem látott 37%-os növekedés volt a kertvárosi ingatlanok, valamint a vidéki kertes házak iránti keresletben a Covid előtti időszakhoz képest. Itt a legfelkapottabb vidék a Viterbo környéki lankás, panorámás övezet volt, amely nemcsak természeti szépségével, de középkori falvacskáival és a főváros relatív közelségével együtt vitte a prímet. Ezen a vidéken a kertes házak és vidéki nyaralók iránti kereslet 123%-kal emelkedett.
Ugyancsak kiemelkedően magas érdeklődés mutatkozott még a Langhe vidék, valamint Brescia és Brindisi környékén, no és hát a toszkán vidék is ismét reneszánszát éli.: csak a Firenze és Siena környéki vidéken (amely Chianti vidékként ismert) a kereslet növekedése 89%-os volt. Az északi tavakról nem is beszélve.

Az érdeklődés fókuszában egyébként olyan családok álltak, ahol a jövedelemkeresők önálló vállalkozók, professzionális szakemberek (mérnökök, közgazdászok, jogászok) akik miután kénytelenek voltak áttérni a home office alapú munkára, így a megszokottnál sokkal több időt töltöttek otthon a járvány első hullámának akut időszakában. Ezek a családok főként nagy alapterületű, kényelmes, közvetlen kertkapcsolatos, vagy egyenesen a természetben, a kis falvakban megbúvó házakat kezdtek el keresni, igényes panorámával és - ha lehetőség volt rá - medencével. Ezen ingatlanok átlagosan 350.000-400.000 euróért kerültek értékesítésre, a legtöbbjük már felújított állapotban. Sokan ezek között külön kérték, hogy ha lehetséges az ingatlanhoz tartozzon szőlő-, vagy olivaültetvény, mert jövőbeni céljuk olyan párhuzamos tevékenység beindítása, amely kiegészítő jövedelemként is szolgálhat az elkövetkező bizonytalan időkben.

A smartworking elterjedése az utóbbi hónapokban, valamint az emberek életstílusában bekövetkezett gyökeres változások a világjárvány hatására egyre több embert irányítottak kifelé a városokból, akik úgy gondolják, hogy lakhatásuk a post-Covid időszakban is minőségileg sokkal jobb lehet vidéken, mint a városokban. Ezeknek a középpontba került kisvárosoknak a mai életminősége és az életszínvonala is magasabb, mint a nagyvárosoké, főként, ha figyelembe vesszük az utóbbi évek infrastruktúrális beruházásait, valamint a nagyvárosokban elharapódzott drága négyzetméterárakat a B&B és AirBnb szektor viharos elterjedése miatt.

Emellett ugyancsak reneszánszukat élik azok a villák, illetve luxusingatlanok, amelyek a hatvanas-hetvenes évek nagy gazdasági felvirágzása idején épültek, nagy kertekkel, parkokkal, igényes kialakítással, valamint az elmúlt évtizedekben restaurált régi, többszázéves villák és rezidenciák, melyeket akár közös befektetésként is többgenerációs családok kezdtek ismételten felfedezni. Ezeknek az ingatlanoknak ugyanis a legnagyobb előnye és értéke éppen a nagy - külső és belső - terekben rejlik, amelyeket a mai építésű ingatlanok esetén már lehetetlen megtalálni. Itt a vásárlók általában 350-500 négyzetméter alapterület alatt nemigen nézelődnek, s a legtöbbjük kültéri medencét és belső spa-egység kialakítását is elvárja. Visszatért az igény emellett az ültetvényekre és a szőlő-, illetve olivatermelésre, amelyek még realisztikusabbá teszik az autentikus vidéki életet és a nagycsaládi dinasztiaszerű létet.

A járványhelyzet tehát egy egészen új keresletet alakított ki, ahol egy új vásárlói réteg kezdett egy teljesen új, az utóbbi évtizedekben leszállóágba került életstílust ismét fellendíteni egy teljesen újszerű hozzáállással.

Íme az ingatlanpiacon regisztált és az olasz családok "új területi átrendeződését" kifejező lista:

1. Viterbo +123%
2. Firenze +89%
3. Brindisi +75%
4. Arezzo +67%
5. Cuneo +55%
6. Grosseto +45%
7. Parma +40%
8. Roma +38%
9. Siena +35%
10. Rimini +20%
(Forrás: Business Insider, Italia, Economia)

Emellett nem szabad elfeledkeznünk a külföldi befektetések fellendüléséről az olasz piacon. A megváltozott utazási szokások, a bizonytalanság, a bizalmatlanság a szállodák és távoli tájak felé, ismét értéket adott a "saját nyaraló" fogalmának. S hol másutt keressen az emberfia nyaralót, mint a napsütötte Itáliában? Bármilyen tájat is szeressen a vevő, az olasz ingatlanpiac tökéletes kínálattal tud válaszolni: az elegáns északi tavaktól (Lago Maggiore, Lago di Como, Lago di Garda) a mediterrán szigetekig (Szardínia, Capri, Ischia vagy Elba szigete), a középkori falvaktól a tengerparti szórakozóhelyekig (San Gimignano, Bolgheri, vagy a déli Gallipoli és Polignano a Mare) bárhol bárki tud az igényeinek megfelelő ingatlant találni, ahová ebben a bizonytalan világban el tud menekülni és gyönyörködni a természetadta panorámában. Jelenleg többezer ingatlan vár új gazdára, s akár 45.000 eurótól bárki megvalósíthatja régi álmát egy saját mediterrán nyaraló megszerzésére.

Mert azt bizonyára mindenki tudja, hogy ennek a világjárványnak nem egy nap lesz vége és az oltás sem fogja eltüntetni a vírust egyik pillanatról a másikra. Még sok évig fogunk együtt élni ezzel az új helyzettel, meg kell változtatnuk szokásainkat, életvitelünket ahhoz, hogy megfelelően tudjunk reagálni az új elvárásokra. Nem mindegy azonban, hogy ki tudjuk-e használni a válságban rejlő lehetőségeket és potenciálokat…

ÚTVESZTŐK A KÜLFÖLDI INGATLANVÁSÁRLÁS SORÁN



Mire érdemes figyelni, amikor Olaszországban vásárolunk ingatlant?

A leggyakoribb hiba, amelybe a lelkes vásárló szinte automatikusan beleesik, hogy amikor végre megtalálta álmai ingatlanát, gyorsan be akarja biztosítani magának a prédát. És mit tesz a szemfüles ingatlanügynök? Gyorsan a türelmetlen vásárló orra alá dugja a szándéknyilatkozatot (hivatalos nevén „Vételi ajánlatot”), amelyet a lelkes vevő különösebb körültekintés nélkül boldogan alá is ír. És persze fogalma sincs róla, hogy amint ez az egyoldalú nyilatkozat az eladó által is elfogadásra kerül, máris kötelmet keletkeztetett. És mit is értünk jogi értelemben „kötelmen”? Jogban jártas emberek számára ismert, hogy a kötelem egy kötelezettségvállalás és mindarra vonatkozóan fennáll, ami az adott iratban lefektetésre került. Ez pedig sokszor egy teljesen általános elkötelezettség arra nézve, hogy a vevő egy adott időn belül megvásárolja a nyilatkozat tárgyát képező ingatlant. Abban az állapotában, ahogyan az éppen van. Lehet, hogy lakhatási engedélye sincs vagy nem megfelelő a műszaki állapota vagy netán jogilag terhelt vagy végrehajtás alatt áll.

Nem mindegy tehát, hogy mi került lefektetésre a kezdeti szándéknyilatkozatban!

Sokszor előfordul, hogy a külföldi vevőkkel aláíratott angol nyelvű fordítás nem is pontosan fedi az eredeti – és netán a felek közt kötelező erővel bíró - olasz nyelvű nyilatkozatot.
Ha ugyanis nincs arra vonatkozóan konkrét kikötés, hogy a vevőnek egy meghatározott idő áll rendelkezésére arra, hogy műszaki szakértővel megvizsgáltassa az ingatlant, s nem kerül lefektetésre, hogy a szándéknyilatkozata – még az eladó elfogadó nyilatkozata ellenére is – csak akkor válik kötelemmé, ha a szakértő visszaigazolja az ingatlan műszaki megfelelőségét és átruházhatóságát, akkor bizony egy olyan szerződés lép életbe, amelynek tárgya esetleg egy olyan ingatlan, amely műszakilag nem megfelelő és később ez óriási problémákat, jogvitákat szülhet. Innentől kezdve ugyanis a szándéknyilatkozattal együtt átadott letéti összeg az eladó elfogadó nyilatkozatával egyidőben azonnal jogi értelemben vett foglalóvá válik, vagyis az eladónak átadásra kerül, s amennyiben a vevő mégsem venné meg az ingatlant, ezt az összeget elbukja. Lehet, hogy akkor is, ha önhibáján kívül kerül olyan helyzetbe, hogy nem tudja betartani a megjelölt határidőt a végleges adásvételi szerződés megkötésére.
Sokszor azonban még ennél is súlyosabb kikötéseket is tartalmaz a szándéknyilatkozat. Például, hogy egy további előleget is át kell adni meghatározott időn belül, főként ha a szerződés megkötésére netán hónapokkal később kerülne sor. Ebben az esetben az épület műszaki, urbanisztikai és jogi állapotáról még mit sem sejtő vevő akár további összegeket is az eladó rendelkezésére bocsát, mert csak így tudja elérni, hogy az eladó kivárja, amíg a szerződéskötéshez szükséges idő (pl. a teljes vételár megszerzéséig, banki kölcsön intézéséig, esetleg a vevő tulajdonát képező másik saját ingatlan értékesítéséig) eltelik. Ha viszont időközben kiderül, hogy az ingatlan „hibás”, mert nincsenek meg a szükséges építési engedélyek, vagy korábban olyan engedélyköteles átalakítások történtek, amelyekhez nem volt meg a szükséges építésügyi engedély, így az ingatlan nem is értékesíthető vagy csak szabálytalan átalakításokkal értékesíthető (amely később, további átruházás esetén már komoly gondokat jelenthet, s akár komoly értékcsökkenéssel is járhat), a vevő nem állhat el egyszerűen a vásárlástól, vagy csak peres eljárásban tudná érvényesíteni a jogait, amelyben a bizonyítási teher már őt terheli. És a perek akár évekig is elhúzódhatnak... miközben elfogyott a pénz, a befektetésből nem lett semmi és a megálmodott ingatlan mint rémálom jelenik meg a közben érdeklődését teljesen elvesztett vevő gondolataiban.
Arra is van példa, hogy az ingatlant a nagyobb összegű foglaló és/vagy előleg átvétele után a rosszhiszemű eladó mégis másnak értékesíti és vele hamarabb aláírja a végleges adásvételi szerződést, s így a földhivatalban ez a tulajdonszerzés a nyilvántartási szabályok alapján elsőbbséget élvez, s ekkor már csak perben tud a szerencsétlenül járt külföldi jogot érvényesíteni és futni a pénze után.
Építés alatt álló ingatlanok vásárlása esetén pedig teljesen sajátos – a vevő érdekeinek megfelelő garanciális – jogi szabályozás áll fenn az olasz ingatlanjogban, éppen a korábbi években gyakori felszámolási eljárások, rosszhiszeműen csődbe vitt építési vállalkozások, illetve adásvételi csalások miatt.

Holott mindez egyszerűen elkerülhető lett volna, ha a vásárlást egy megfelelő előzetes szakmai információbeszerzés és jogi konzultáció előzi meg.

A konzultációnak persze nemcsak a fenti problémákra, hanem az alábbi aspektusokra is ki kell terjednie:
- milyen személyes feltételei vannak Olaszországban a külföldiek ingatlanvásárlásának
- milyen alaki feltételei vannak a szándéknyilatkozatnak, az előszerződésnek és az adásvételi szerződésnek
- ki írhat alá közjegyző előtt olasz nyelvű közokiratot
- hogyan kell a szerződéses feltételeket meghatározni ahhoz, hogy mindig megfelelő garanciát élvezzen a vevő
- milyen jogi feltételei és milyen jogi köetkezményei vannak az olaszországi tulajdonszerzésnek
- milyen illetékekkel és költségekkel kell számolni a tulajdonszerzés során
- vannak-e e kedveznényes adók és illetékek, ezek kiket illetnek
- lehetséges-e utólag engedélyeztetni olyan átalakításokat, amelyek nem voltak az eladó által engedélyeztetve, de amely átalakítások megfelelnének a vevő igényeinek is
- hogyan tud a vevő elállni, ha az eladó szerződésszegő
- milyen biztosítékokat, feltételeket és szerződéses kikötéseket kell meghatározni ahhoz, hogy a szerződéskötés során is szabadon tudjon a vevő dönteni a kötelem jövőbeni alakulásáról
- le lehet-e ellenőrizni előzetesen az ingatlan műszaki, urbanisztikai és jogi helyzetét
- kinek kell beszereznie a közokirathoz szükséges megfelelőségi nyilatkozatokat, igazolásokat
- milyen formában kell meghatározni a fizetési feltételeket és módozatokat
- milyen adók és bejelentési kötelezettségek terhelik majd a külföldi tulajdonost a megvásárolt ingatlan viszonyában.
Ezek azonban csak a legalapvetőbb és legfontosabb kérdések, még hosszasan lehetne sorolni, hogy milyen információkkal kell tisztában lennie az érdeklődőnek ahhoz, hogy nyugodt körülmények között vásároljon külföldön ingatlant.
Természetesen erre is időt és pénzt kell áldozni, de ennek mértéke összehasonlíthatatlanul kedvezőbb, mint egy félresiklott vásárlás miatt felmerülő problémákat követő anyagi áldozatok.

Amennyiben tehát álmai ingatlanát már megtalálta, ne siesse el a vásárlást, csodásnál csodásabb házak, birtokok, nyaralók várnak új gazdára az ingatlanpiacon, csak Önökön múlik, hogy az adásvétel egy kellemes emlék marad vagy egy végeláthatatlan ámokfutássá válik. A panoráma adva van, csakis az Ön döntésén múlik, hogy mikortól kezdi el élvezni a látványt.

 

AZ INGATLANÁRAK ALAKULÁSA TOSZKÁNÁBAN 2020 MÁRCIUSÁBAN


2020 márciusában az eladáskori ingatlanár Toszkánában átlagosan négyzetméterenként 2.332 euró volt, amely a 2019 márciusi átlagárhoz (2.329 €/m²) képest 0,11%-os növekedést jelent.
Az utóbbi években a toszkán átlagár 2019 februárjában volt a legmagasabb, ekkor 2.507 euró volt az értékesített ingatlanok négyzetméterára, míg a legalacsonyabb ár 2019 októberében jelentkezett: ekkor az adásvételek átlagos megyei vételára 2.325 €/m² volt.

Nézzük most járási (provincia) szinten hogyan alakultak a 2020 márciusi vételárak és bérleti díjak Toszkánában:

A legutolsó havi felmérés szerint 2020 márciusában Toszkánában a megvalósult adásvételek átlagos árai a következőképpen körvonalazódtak: az élen továbbra is a középkori álomváros, Firenze és környéke áll 3.066 eurós négyzetméterárral. A megyében a legalacsonyabb átlagár Pistoia járásban mutatkozott, itt 1.508 euró volt az ingatlanok átlagos négyzetméterára.
A bérleti díjak tekintetében ugyanakkor Grossetto és környéke vezeti a mezőnyt, ahol az átlagos bérleti díj 22,12 euró volt négyzetméterenként. A legalacsonyabb bérleti díjakat ugyanakkor márciusban Arezzo városában és környékén kérték, ahol mindössze 7,13 €/m² volt az átlagos bérleti díja egy ingatlannak.

A járvány elhúzódása miatt ugyanakkor már áprilistól egyre több bérlet kerül felmondásra, főként azokban a városokban, amelyekben sok az egyetemista bérlő (Pisa, Firenze és kisebb mértékben Siena). Ezekben a városokban jelenleg igen nagy számban érkezett megkeresés, hogy hogyan lehet felmondani, jobb esetben közös megegyezéssel módosítani a szerződéseket, hiszen az egyetemisták, illetve az őket eltartó szülők kezdik érezni a vírussal járó megszorítások hatásait és attól tartanak, hogy az elkövetkező hónapokban nem tudnak eleget tenni a díjfizetési kötelezettségeiknek. Jobb esetben van rá esély, hogy sikerül megegyezni a bérbeadóval, de nem egy esetben április végétől sajnos végleg felbontásra kerülhet több szerződés, mert csakis így válik elkerülhetővé, hogy se a bérlőnek, se a bérbeadónak ne kelljen felvállalnia egy esetleges kilakoltatási procedúra további költségeit.
Minden bizonnyal az elkövetkező hónapokban további szerződésbontásoknak, szerződésmódosításoknak leszünk tanúi, ezért folyamatosan figyelemmel kísérjük, hogy a kormány milyen megsegítő intézkedéseket fog hozni a kialakult helyzetre.

Ezzel szemben a befektetési kedv egyelőre továbbra is élénk, főként a kis alapterületű és jól forgalmazható lakások vannak az érdeklődés középpontjában, hiszen az elkövetkező hónapok várható árcsökkenései jó lehetőségeket biztosíthatnak a hosszútávú tervekben gondolkozó és még tőkeerős ingatlanfelvásárlók számára. Bár a turizmusban most általános megtorpanás tapasztalható, a toszkán régió feltehetőleg a jövőben sem fogja elveszíteni az érdeklődést a nemzetközi turizmus részéről, s a jelenlegi vészhelyzet megszűntét követően Toszkána ismét az olasz ingatlanpiac vezető piaci szegmenseként fog jelen lenni. Javasolt tehát az ingatlanbefektetők számára továbbra is folyamatosan nyomon követni az ingatlanirodák ajánlatait. Jogi kérdésekben illetve helyi szakemberekkel való kapcsolatfelvétel érdekében állunk továbbra is rendelkezésre.

BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEK OLASZORSZÁGBAN – TELJESKÖRŰ TANÁCSADÁS, SZAKSZERŰ PROJECT MANAGEMENT MAGYAR NYELVEN, HELYI ÜGYVÉDI IRODA ELJÁRÁSA MELLETT



Már évek óta szórványosan, az utóbbi hónapokban azonban egyre gyakrabban kérdezték ügyfeleink, hogy melyek azok a területek, ahol az olasz piac még befektetési lehetőségeket rejteget külföldi befektetők számára.

Bármilyen furcsának is tűnik, még igen sok lehetőség van a legkülönbözőbb területeken, ezek között talán a legérdekesebbek, ahol az utóbbi években a hiány konkrétan érzékelhető:
- orvosi, fogorvosi rendelőnek, irodáknak, coworking céljára kialakított igényesen felújított ingatlanok létrehozása és bérbeadása
- kimondottan egyetemisták számára kialakított ingatlanok, esetleg kisebb hostelek, kollégiumok realizálása és bérbeadása
- kisebb városokban menzák, önkiszolgáló vagy take-away éttermek megvalósítása (Olaszországban nincs iskolai menza az általános iskola után) és üzemeltetése vagy bérbeadása
- kisebb méretű Spa kialakítása kisvárosokban, kisebb befogadóképességű, bérbeadásra szánt yoga- illetve pilatestermek, szaunablokk, esetlegesen fedett úszómedence kialakítása mellett, kiscsoportos foglalkozásokhoz
- igényesen kialakított és kimondottan kisméretű óvodák, gyermekmegőrzők számára már előre berendezett ingatlanok létrehozása.

Alapvetően ugyanis a fiatal olasz vállalkozók legnagyobb problémája, hogy nem kapnak megfelelő hitelt a bankoktól, ezért nem tudják beindítani vállalkozásukat, még akkor sem, ha havi szinten ténylegesen rendelkeznek a befektetéshez szükséges összeggel, de nem tudják felmutatni a bankintézetek felé a hitelfelvételhez szükséges fedezetet vagy garanciát. Számukra tehát óriási lehetőség, ha valaki átvállalja és biztosítja, előkészíti számukra a nagyberuházást (értve ezalatt a szükséges ingatlan megvásárlását és a beruházáshoz szükséges előzetes kialakítását), így nekik valójában a kezdeti időszakban csak a mindennapi munka, az érdemi vállalkozás megvalósítása marad a bérleti díj fizetése mellett. Az első években így számukra csak a bérleti díj fedezése a fő feladat, idővel pedig esetlegesen ki is tudják vásárolni a bérelt ingatlant.

A fenti ingatlanbefektetések megvalósításához, az olaszországi ingatlan megvásárlásához, annak igény szerinti átalakításához és belső kialakításához, a szükséges munkák elvégzéséhez, a műszaki, telekkönyvi, önkormányzati és engedélyezési eljárásokhoz, az adminisztratív kérelmek benyújtásához, valamint a teljes berendezés beszerzéséhez magyar nyelvű és teljes körű szakmai tanácsadást, illetve képviseletet, többirányú együttműködést tudunk nyújtani. További részletekért keresse tanácsadó és ügyvédi irodánkat: www.drkmolnar.hu vagy info@drkmolnar.hu

HOGYAN LÁTOGATHATOM A GYERMEKEM A KORONAVÍRUS-JÁRVÁNY ALATT?



AZ ELVÁLT SZÜLŐK ÉS A KISKORÚ GYERMEKEK KAPCSOLATTARTÁSA, ILLETVE A LÁTHATÁSI JOGOK GYAKORLÁSA A COVID-19-RE VONATKOZÓ ÚJ JOGSZABÁLYI RENDELKEZÉSEK FÉNYÉBEN OLASZORSZÁGBAN

Jogeset: Egy házaspár perbeli megállapodással megegyezett a közös szülői felügyelet gyakorlásáról, azzal, hogy a gyermekek az anyai háztartásban kerülnek elhelyezésre és egy részletezett időbeosztás (naptár) szerint tartózkodhatnak az apai háztartásban. Azt követően, hogy az édesanya a gyermekekkel időlegesen más településre költözött, az édesapa ideiglenes intézkedés kibocsátása végett sürgős keresettel fordult a folyamatban lévő eljárás bírójához a megállapodásba foglalt rendelkezések kikényszeríthetősége érdekében, következésképpen kérte, hogy a bíróság sürgős és azonnali intézkedésben állapítsa meg, hogy az őt megillető láthatási jogokat továbbra is ugyanúgy gyakorolhatja az időközben hozott kijárási tilalom és az állampolgárok mozgását szabályozó rendelkezések ellenére is.

A bíróság döntése: A Milánói Bíróság egy inaudita altera parte (a kérelmezett meghallgatásának mellőzésével hozott) azonnali intézkedéssel kötelezte a szülőket a perbeli megegyezésük szerint módosított és a különválálásukról határozó ideiglenes intézkedésben foglaltak tiszteletben tartására.
A Bíróság az alábbiakra alapozta döntését:
a) A 2020. március 8-án kelt 11. számú DPCM Miniszterelnöki Hivatal Rendeletének 1. § 1) bekezdésének a) pontja szerinti rendelkezés nem akadályozza a kiskorúak elhelyezésére és lakhelymegjelölésére vonatkozó rendelkezések végrehajtását és lehetővé teszi a “lakóhelyre vagy tartózkodási helyre való visszatérés céljából” eszközölt mozgásokat, ezért semmilyen regionális terület “lezárása” nem igazolhatja az érvényben lévő különválás vagy válás során hozott határozatok megsértését;
b) A Miniszterlenöki Hivatal Titkársága által március 10-én közzétett Gyakran Ismételt Kérdések (#IoRestoaCasa rendelet, gyakran feltett kérdések a kormány által elfogadott intézkedésekről) pontosították, hogy azok a mozgások, amelyeknek célja “hogy a kiskorú gyermeket a másik szülőnél vagy nevelőnél elérje a szülő, mind megengedettek, minden esetben a bíró által előírt különválási vagy a bontóperben hozott határozatok szerinti módon”. Ezért a szülőknek, különösen a gyermekkel együtt élő édesanyának lehetővé kell tennie a gyermekekkel kapcsolatos normális közös felügyeletet, a megállapodásban foglaltak szerint.

A Milánói Bíróság döntésével homlokegyenest más nézetet vallott a Bari-i Bíróság, amely egy 2020. március 26-án hozott határozatában helyt adott a gyermekkel együtt élő édesanya keresetének, amely kérte, hogy a COVID-19 miatt kialakult veszélyhelyzet alatt a bíróság függessze fel az édesapa láthatási jogait, aki más városban lakik.
A Bari-i Bíróság szerint ugyanis a gyermek lakóhelyével nem egyező városban élő szülő láthatási jogának gyakorlása nem tudná megvalósítani a 2020. március 20-án hozott DPCM Miniszterelnöki rendeletben előírt biztonságot és elővigyázatosságot, illetve tágabb értelemben sem felel meg a koronavírus terjedésének megfékezése érdekében hozott rendeletek céljának, amely így foglalható össze: “az ország területén az állampolgárok mozgásának szigorú és általános korlátozása, amelynek célja a fertőzés visszaszorítása, az állampolgárok és így a kiskorúak részéről is elvárható áldozathozatal mellett” , így emiatt “a kiskorú gyermekek és szüleik jogai-kötelezettségeit a kapcsolattartásra, a jelenlegi veszélyhelyzetben, alá kell rendelni a személyek mozgását korlátozó előírásoknak.”.
A Bari-i Bíróság koherensen illeszkedik a bevezetett jogszabályi rendelkezések szószerinti és szisztematikus értelmezéséhez, még akkor is, ha absztrakt módon megítélni adott esetben melyik lenne a gyermek számára legmegfelelőbb érdek (the “best interest of the child”) egy ilyen rendkívüli helyzetben, valóban, szinte lehetetlen.

Hogy a két szélsőséges nézet között valamiféle rendszert lehessen találni, a Miniszterelnöki Hivatal Titkársága 2020. április 1-jén módosította saját korábbi közleményét és a FAQ kérdésekre adott válaszok között az alábbiak szerint nyilatkozott: “azokat a mozgásokat, amelyek amiatt szükségesek, hogy a gyermekkel együtt nem élő szülő meg tudja látogatni a másik szülőnél élő kiskorú gyermekét vagy saját kapcsolattartása érdekében elvigye őt magával, akkor is engedélyezettek kell tekinteni, ha a szülők két különböző városban élnek. Ezen mozgásoknak azonban a lehető legrövidebb úton és az összes vonatkozó egyészségügyi előírás betartása mellett kell realizálódniuk, valamint kizárólag a különélés és a válóper során a bíróság által hozott határozatban előírt módon; illetve ilyen intézkedések hiányában a szülők megállapodás alapján.”

A Miniszterelnöki Hivatal álláspontja tehát világos: az elvált szülők kiskorú gyermekeire vonatkozó láthatási jogokat a veszélyhelyzetben hozott rendkívüli szigorítások nem befolyásolják, azokat nem függesztik fel, még akkor sem, ha ez azzal jár, hogy a szülőnek vagy a gyermeknek másik városba kell emiatt utaznia.

A fenti szabályozás azonban továbbra sem rendezte a két különböző országban élő gyermek és szülő közötti kapcsolattartást, amelynek várható következménye az lesz, hogy az együttélő szülő (általában az édesanya) nem fogja engedélyezni a gyermek utazását, megvárva, amíg a másik szülő (legtöbbször az édesapa) egy olyan határozatot tud felmutatni vele szemben, amely kötelezi őt erre.
Tekintve ugyanakkor az egyes államok meglehetősen sajátos hozzáállását a járványhoz, igen változatos megoldásoknak nézhetünk elébe. Elegendő csak arra gondolni, hogy Svédország mind a mai napig nem vezetett be korlátozásokat a vírus terjedésének megfékezésére és az állampolgárok védelmére, tehát feltehetően a svéd bíróságok részéről semmi akadálya nem állna fenn a kiskorúak utaztatásának és a kapcsolattartást szabályozó határozatok módosítás nélküli betartásának, azonban azzal is számolni kell, hogy az esetleges joghatóság a döntésben mindig a korábbi határozatot meghozó bíróságnál van, illetve, amennyiben a gyermek időközben lakhelyet változatott, a jelenlegi szokásos lakhelye szerinti bísóságon, tehát igencsak eltérő szabályozás várható még látszólag hasonló esetekben is.

AZ OLASZ BÍRÓSÁGOK FOLYTATJÁK MUNKÁJUKAT – 2. FÁZIS



A COVID-19 miatt kialakult rendkívüli állapotok miatt az olasz bíróságok 2020. május 11-e után egy második fázis bevezetését tervezik, ahol a főszerep az írásbeliségen és videó-konferencián lesz a D.L. 18/2020 83. cikk f) és h) pontokban részletezettek szerint.
Az élet tehát az Olaszországban jelenleg még hatályos kijárási korlátozás ellenére sem áll meg az igazságszolgáltatásban, hanem alkalmazkodva a WHO és az Olasz Népegészségügyi Intézet ajánlásaihoz, a mai technológiát kihasználó megoldások mellett épülnek ki napról napra a bírósági eljárások új szabályzatai, melyek rendkívüli erőfeszítést igényelnek az ügyvédektől is, hiszen naprakész információkkal kell rendelkezniük a megújult határidő számítások és eljárásjogi változások miatt.
Most méginkább fontos, hogy időben tájékoztatást kapjunk ügyfeleinktől keresetlevél kézbesítése esetén vagy sürgős perek indítása céljából.
A családjogi szektor a jelenleg is leginkább aktív részleg a bíróságokon, hiszen az állampolgárok legszemélyesebb ügyei ( családon belüli erőszak, gyermek tartásdíj nem-fizetése, külön költözés miatt már elindult perekben ideiglenes intézkedések hozatala) nem várhatják meg a járvány levonulását, így ezekben a perekben mi is folytatjuk a munkát irodánkban, bár a budapesti konzultációinkat most egy időre mellőznünk kell.
Ugyancsak sok megkeresés érkezett függőben levő olaszországi szerződések miatt, amelyek gyakorlatilag ellehetetlenültek a járvány okozta nemzeti és nemzetközi szigorítások és tilalmak miatt. Ezek az ügyek is késedelem nélküli beavatkozást igényelnek.
Köszönjük, ha ebben az időszakban a szokásosnál még aktívabban működnek közre, hogy segítsék munkánkat.
Telefonon vagy e-mailben továbbra is elérhetők vagyunk.