AZ INGATLANÁRAK ALAKULÁSA TOSZKÁNÁBAN 2020 MÁRCIUSÁBAN



2020 márciusában az eladáskori ingatlanár Toszkánában átlagosan négyzetméterenként 2.332 euró volt, amely a 2019 márciusi átlagárhoz (2.329 €/m²) képest 0,11%-os növekedést jelent.
Az utóbbi években a toszkán átlagár 2019 februárjában volt a legmagasabb, ekkor 2.507 euró volt az értékesített ingatlanok négyzetméterára, míg a legalacsonyabb ár 2019 októberében jelentkezett: ekkor az adásvételek átlagos megyei vételára 2.325 €/m² volt.

Nézzük most járási (provincia) szinten hogyan alakultak a 2020 márciusi vételárak és bérleti díjak Toszkánában:

A legutolsó havi felmérés szerint 2020 márciusában Toszkánában a megvalósult adásvételek átlagos árai a következőképpen körvonalazódtak: az élen továbbra is a középkori álomváros, Firenze és környéke áll 3.066 eurós négyzetméterárral. A megyében a legalacsonyabb átlagár Pistoia járásban mutatkozott, itt 1.508 euró volt az ingatlanok átlagos négyzetméterára.
A bérleti díjak tekintetében ugyanakkor Grossetto és környéke vezeti a mezőnyt, ahol az átlagos bérleti díj 22,12 euró volt négyzetméterenként. A legalacsonyabb bérleti díjakat ugyanakkor márciusban Arezzo városában és környékén kérték, ahol mindössze 7,13 €/m² volt az átlagos bérleti díja egy ingatlannak.

A járvány elhúzódása miatt ugyanakkor már áprilistól egyre több bérlet kerül felmondásra, főként azokban a városokban, amelyekben sok az egyetemista bérlő (Pisa, Firenze és kisebb mértékben Siena). Ezekben a városokban jelenleg igen nagy számban érkezett megkeresés, hogy hogyan lehet felmondani, jobb esetben közös megegyezéssel módosítani a szerződéseket, hiszen az egyetemisták, illetve az őket eltartó szülők kezdik érezni a vírussal járó megszorítások hatásait és attól tartanak, hogy az elkövetkező hónapokban nem tudnak eleget tenni a díjfizetési kötelezettségeiknek. Jobb esetben van rá esély, hogy sikerül megegyezni a bérbeadóval, de nem egy esetben április végétől sajnos végleg felbontásra kerülhet több szerződés, mert csakis így válik elkerülhetővé, hogy se a bérlőnek, se a bérbeadónak ne kelljen felvállalnia egy esetleges kilakoltatási procedúra további költségeit.
Minden bizonnyal az elkövetkező hónapokban további szerződésbontásoknak, szerződésmódosításoknak leszünk tanúi, ezért folyamatosan figyelemmel kísérjük, hogy a kormány milyen megsegítő intézkedéseket fog hozni a kialakult helyzetre.

Ezzel szemben a befektetési kedv egyelőre továbbra is élénk, főként a kis alapterületű és jól forgalmazható lakások vannak az érdeklődés középpontjában, hiszen az elkövetkező hónapok várható árcsökkenései jó lehetőségeket biztosíthatnak a hosszútávú tervekben gondolkozó és még tőkeerős ingatlanfelvásárlók számára. Bár a turizmusban most általános megtorpanás tapasztalható, a toszkán régió feltehetőleg a jövőben sem fogja elveszíteni az érdeklődést a nemzetközi turizmus részéről, s a jelenlegi vészhelyzet megszűntét követően Toszkána ismét az olasz ingatlanpiac vezető piaci szegmenseként fog jelen lenni. Javasolt tehát az ingatlanbefektetők számára továbbra is folyamatosan nyomon követni az ingatlanirodák ajánlatait. Jogi kérdésekben illetve helyi szakemberekkel való kapcsolatfelvétel érdekében állunk továbbra is rendelkezésre.

BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEK OLASZORSZÁGBAN – TELJESKÖRŰ TANÁCSADÁS, SZAKSZERŰ PROJECT MANAGEMENT MAGYAR NYELVEN, HELYI ÜGYVÉDI IRODA ELJÁRÁSA MELLETT



Már évek óta szórványosan, az utóbbi hónapokban azonban egyre gyakrabban kérdezték ügyfeleink, hogy melyek azok a területek, ahol az olasz piac még befektetési lehetőségeket rejteget külföldi befektetők számára.

Bármilyen furcsának is tűnik, még igen sok lehetőség van a legkülönbözőbb területeken, ezek között talán a legérdekesebbek, ahol az utóbbi években a hiány konkrétan érzékelhető:
- orvosi, fogorvosi rendelőnek, irodáknak, coworking céljára kialakított igényesen felújított ingatlanok létrehozása és bérbeadása
- kimondottan egyetemisták számára kialakított ingatlanok, esetleg kisebb hostelek, kollégiumok realizálása és bérbeadása
- kisebb városokban menzák, önkiszolgáló vagy take-away éttermek megvalósítása (Olaszországban nincs iskolai menza az általános iskola után) és üzemeltetése vagy bérbeadása
- kisebb méretű Spa kialakítása kisvárosokban, kisebb befogadóképességű, bérbeadásra szánt yoga- illetve pilatestermek, szaunablokk, esetlegesen fedett úszómedence kialakítása mellett, kiscsoportos foglalkozásokhoz
- igényesen kialakított és kimondottan kisméretű óvodák, gyermekmegőrzők számára már előre berendezett ingatlanok létrehozása.

Alapvetően ugyanis a fiatal olasz vállalkozók legnagyobb problémája, hogy nem kapnak megfelelő hitelt a bankoktól, ezért nem tudják beindítani vállalkozásukat, még akkor sem, ha havi szinten ténylegesen rendelkeznek a befektetéshez szükséges összeggel, de nem tudják felmutatni a bankintézetek felé a hitelfelvételhez szükséges fedezetet vagy garanciát. Számukra tehát óriási lehetőség, ha valaki átvállalja és biztosítja, előkészíti számukra a nagyberuházást (értve ezalatt a szükséges ingatlan megvásárlását és a beruházáshoz szükséges előzetes kialakítását), így nekik valójában a kezdeti időszakban csak a mindennapi munka, az érdemi vállalkozás megvalósítása marad a bérleti díj fizetése mellett. Az első években így számukra csak a bérleti díj fedezése a fő feladat, idővel pedig esetlegesen ki is tudják vásárolni a bérelt ingatlant.

A fenti ingatlanbefektetések megvalósításához, az olaszországi ingatlan megvásárlásához, annak igény szerinti átalakításához és belső kialakításához, a szükséges munkák elvégzéséhez, a műszaki, telekkönyvi, önkormányzati és engedélyezési eljárásokhoz, az adminisztratív kérelmek benyújtásához, valamint a teljes berendezés beszerzéséhez magyar nyelvű és teljes körű szakmai tanácsadást, illetve képviseletet, többirányú együttműködést tudunk nyújtani. További részletekért keresse tanácsadó és ügyvédi irodánkat: www.drkmolnar.hu vagy info@drkmolnar.hu

HOGYAN LÁTOGATHATOM A GYERMEKEM A KORONAVÍRUS-JÁRVÁNY ALATT?



AZ ELVÁLT SZÜLŐK ÉS A KISKORÚ GYERMEKEK KAPCSOLATTARTÁSA, ILLETVE A LÁTHATÁSI JOGOK GYAKORLÁSA A COVID-19-RE VONATKOZÓ ÚJ JOGSZABÁLYI RENDELKEZÉSEK FÉNYÉBEN OLASZORSZÁGBAN

Jogeset: Egy házaspár perbeli megállapodással megegyezett a közös szülői felügyelet gyakorlásáról, azzal, hogy a gyermekek az anyai háztartásban kerülnek elhelyezésre és egy részletezett időbeosztás (naptár) szerint tartózkodhatnak az apai háztartásban. Azt követően, hogy az édesanya a gyermekekkel időlegesen más településre költözött, az édesapa ideiglenes intézkedés kibocsátása végett sürgős keresettel fordult a folyamatban lévő eljárás bírójához a megállapodásba foglalt rendelkezések kikényszeríthetősége érdekében, következésképpen kérte, hogy a bíróság sürgős és azonnali intézkedésben állapítsa meg, hogy az őt megillető láthatási jogokat továbbra is ugyanúgy gyakorolhatja az időközben hozott kijárási tilalom és az állampolgárok mozgását szabályozó rendelkezések ellenére is.

A bíróság döntése: A Milánói Bíróság egy inaudita altera parte (a kérelmezett meghallgatásának mellőzésével hozott) azonnali intézkedéssel kötelezte a szülőket a perbeli megegyezésük szerint módosított és a különválálásukról határozó ideiglenes intézkedésben foglaltak tiszteletben tartására.
A Bíróság az alábbiakra alapozta döntését:
a) A 2020. március 8-án kelt 11. számú DPCM Miniszterelnöki Hivatal Rendeletének 1. § 1) bekezdésének a) pontja szerinti rendelkezés nem akadályozza a kiskorúak elhelyezésére és lakhelymegjelölésére vonatkozó rendelkezések végrehajtását és lehetővé teszi a “lakóhelyre vagy tartózkodási helyre való visszatérés céljából” eszközölt mozgásokat, ezért semmilyen regionális terület “lezárása” nem igazolhatja az érvényben lévő különválás vagy válás során hozott határozatok megsértését;
b) A Miniszterlenöki Hivatal Titkársága által március 10-én közzétett Gyakran Ismételt Kérdések (#IoRestoaCasa rendelet, gyakran feltett kérdések a kormány által elfogadott intézkedésekről) pontosították, hogy azok a mozgások, amelyeknek célja “hogy a kiskorú gyermeket a másik szülőnél vagy nevelőnél elérje a szülő, mind megengedettek, minden esetben a bíró által előírt különválási vagy a bontóperben hozott határozatok szerinti módon”. Ezért a szülőknek, különösen a gyermekkel együtt élő édesanyának lehetővé kell tennie a gyermekekkel kapcsolatos normális közös felügyeletet, a megállapodásban foglaltak szerint.

A Milánói Bíróság döntésével homlokegyenest más nézetet vallott a Bari-i Bíróság, amely egy 2020. március 26-án hozott határozatában helyt adott a gyermekkel együtt élő édesanya keresetének, amely kérte, hogy a COVID-19 miatt kialakult veszélyhelyzet alatt a bíróság függessze fel az édesapa láthatási jogait, aki más városban lakik.
A Bari-i Bíróság szerint ugyanis a gyermek lakóhelyével nem egyező városban élő szülő láthatási jogának gyakorlása nem tudná megvalósítani a 2020. március 20-án hozott DPCM Miniszterelnöki rendeletben előírt biztonságot és elővigyázatosságot, illetve tágabb értelemben sem felel meg a koronavírus terjedésének megfékezése érdekében hozott rendeletek céljának, amely így foglalható össze: “az ország területén az állampolgárok mozgásának szigorú és általános korlátozása, amelynek célja a fertőzés visszaszorítása, az állampolgárok és így a kiskorúak részéről is elvárható áldozathozatal mellett” , így emiatt “a kiskorú gyermekek és szüleik jogai-kötelezettségeit a kapcsolattartásra, a jelenlegi veszélyhelyzetben, alá kell rendelni a személyek mozgását korlátozó előírásoknak.”.
A Bari-i Bíróság koherensen illeszkedik a bevezetett jogszabályi rendelkezések szószerinti és szisztematikus értelmezéséhez, még akkor is, ha absztrakt módon megítélni adott esetben melyik lenne a gyermek számára legmegfelelőbb érdek (the “best interest of the child”) egy ilyen rendkívüli helyzetben, valóban, szinte lehetetlen.

Hogy a két szélsőséges nézet között valamiféle rendszert lehessen találni, a Miniszterelnöki Hivatal Titkársága 2020. április 1-jén módosította saját korábbi közleményét és a FAQ kérdésekre adott válaszok között az alábbiak szerint nyilatkozott: “azokat a mozgásokat, amelyek amiatt szükségesek, hogy a gyermekkel együtt nem élő szülő meg tudja látogatni a másik szülőnél élő kiskorú gyermekét vagy saját kapcsolattartása érdekében elvigye őt magával, akkor is engedélyezettek kell tekinteni, ha a szülők két különböző városban élnek. Ezen mozgásoknak azonban a lehető legrövidebb úton és az összes vonatkozó egyészségügyi előírás betartása mellett kell realizálódniuk, valamint kizárólag a különélés és a válóper során a bíróság által hozott határozatban előírt módon; illetve ilyen intézkedések hiányában a szülők megállapodás alapján.”

A Miniszterelnöki Hivatal álláspontja tehát világos: az elvált szülők kiskorú gyermekeire vonatkozó láthatási jogokat a veszélyhelyzetben hozott rendkívüli szigorítások nem befolyásolják, azokat nem függesztik fel, még akkor sem, ha ez azzal jár, hogy a szülőnek vagy a gyermeknek másik városba kell emiatt utaznia.

A fenti szabályozás azonban továbbra sem rendezte a két különböző országban élő gyermek és szülő közötti kapcsolattartást, amelynek várható következménye az lesz, hogy az együttélő szülő (általában az édesanya) nem fogja engedélyezni a gyermek utazását, megvárva, amíg a másik szülő (legtöbbször az édesapa) egy olyan határozatot tud felmutatni vele szemben, amely kötelezi őt erre.
Tekintve ugyanakkor az egyes államok meglehetősen sajátos hozzáállását a járványhoz, igen változatos megoldásoknak nézhetünk elébe. Elegendő csak arra gondolni, hogy Svédország mind a mai napig nem vezetett be korlátozásokat a vírus terjedésének megfékezésére és az állampolgárok védelmére, tehát feltehetően a svéd bíróságok részéről semmi akadálya nem állna fenn a kiskorúak utaztatásának és a kapcsolattartást szabályozó határozatok módosítás nélküli betartásának, azonban azzal is számolni kell, hogy az esetleges joghatóság a döntésben mindig a korábbi határozatot meghozó bíróságnál van, illetve, amennyiben a gyermek időközben lakhelyet változatott, a jelenlegi szokásos lakhelye szerinti bísóságon, tehát igencsak eltérő szabályozás várható még látszólag hasonló esetekben is.

AZ OLASZ BÍRÓSÁGOK FOLYTATJÁK MUNKÁJUKAT – 2. FÁZIS



A COVID-19 miatt kialakult rendkívüli állapotok miatt az olasz bíróságok 2020. május 11-e után egy második fázis bevezetését tervezik, ahol a főszerep az írásbeliségen és videó-konferencián lesz a D.L. 18/2020 83. cikk f) és h) pontokban részletezettek szerint.
Az élet tehát az Olaszországban jelenleg még hatályos kijárási korlátozás ellenére sem áll meg az igazságszolgáltatásban, hanem alkalmazkodva a WHO és az Olasz Népegészségügyi Intézet ajánlásaihoz, a mai technológiát kihasználó megoldások mellett épülnek ki napról napra a bírósági eljárások új szabályzatai, melyek rendkívüli erőfeszítést igényelnek az ügyvédektől is, hiszen naprakész információkkal kell rendelkezniük a megújult határidő számítások és eljárásjogi változások miatt.
Most méginkább fontos, hogy időben tájékoztatást kapjunk ügyfeleinktől keresetlevél kézbesítése esetén vagy sürgős perek indítása céljából.
A családjogi szektor a jelenleg is leginkább aktív részleg a bíróságokon, hiszen az állampolgárok legszemélyesebb ügyei ( családon belüli erőszak, gyermek tartásdíj nem-fizetése, külön költözés miatt már elindult perekben ideiglenes intézkedések hozatala) nem várhatják meg a járvány levonulását, így ezekben a perekben mi is folytatjuk a munkát irodánkban, bár a budapesti konzultációinkat most egy időre mellőznünk kell.
Ugyancsak sok megkeresés érkezett függőben levő olaszországi szerződések miatt, amelyek gyakorlatilag ellehetetlenültek a járvány okozta nemzeti és nemzetközi szigorítások és tilalmak miatt. Ezek az ügyek is késedelem nélküli beavatkozást igényelnek.
Köszönjük, ha ebben az időszakban a szokásosnál még aktívabban működnek közre, hogy segítsék munkánkat.
Telefonon vagy e-mailben továbbra is elérhetők vagyunk.