AZ INGATLANÁRAK ALAKULÁSA TOSZKÁNÁBAN 2020 MÁRCIUSÁBAN



2020 márciusában az eladáskori ingatlanár Toszkánában átlagosan négyzetméterenként 2.332 euró volt, amely a 2019 márciusi átlagárhoz (2.329 €/m²) képest 0,11%-os növekedést jelent.
Az utóbbi években a toszkán átlagár 2019 februárjában volt a legmagasabb, ekkor 2.507 euró volt az értékesített ingatlanok négyzetméterára, míg a legalacsonyabb ár 2019 októberében jelentkezett: ekkor az adásvételek átlagos megyei vételára 2.325 €/m² volt.

Nézzük most járási (provincia) szinten hogyan alakultak a 2020 márciusi vételárak és bérleti díjak Toszkánában:

A legutolsó havi felmérés szerint 2020 márciusában Toszkánában a megvalósult adásvételek átlagos árai a következőképpen körvonalazódtak: az élen továbbra is a középkori álomváros, Firenze és környéke áll 3.066 eurós négyzetméterárral. A megyében a legalacsonyabb átlagár Pistoia járásban mutatkozott, itt 1.508 euró volt az ingatlanok átlagos négyzetméterára.
A bérleti díjak tekintetében ugyanakkor Grossetto és környéke vezeti a mezőnyt, ahol az átlagos bérleti díj 22,12 euró volt négyzetméterenként. A legalacsonyabb bérleti díjakat ugyanakkor márciusban Arezzo városában és környékén kérték, ahol mindössze 7,13 €/m² volt az átlagos bérleti díja egy ingatlannak.

A járvány elhúzódása miatt ugyanakkor már áprilistól egyre több bérlet kerül felmondásra, főként azokban a városokban, amelyekben sok az egyetemista bérlő (Pisa, Firenze és kisebb mértékben Siena). Ezekben a városokban jelenleg igen nagy számban érkezett megkeresés, hogy hogyan lehet felmondani, jobb esetben közös megegyezéssel módosítani a szerződéseket, hiszen az egyetemisták, illetve az őket eltartó szülők kezdik érezni a vírussal járó megszorítások hatásait és attól tartanak, hogy az elkövetkező hónapokban nem tudnak eleget tenni a díjfizetési kötelezettségeiknek. Jobb esetben van rá esély, hogy sikerül megegyezni a bérbeadóval, de nem egy esetben április végétől sajnos végleg felbontásra kerülhet több szerződés, mert csakis így válik elkerülhetővé, hogy se a bérlőnek, se a bérbeadónak ne kelljen felvállalnia egy esetleges kilakoltatási procedúra további költségeit.
Minden bizonnyal az elkövetkező hónapokban további szerződésbontásoknak, szerződésmódosításoknak leszünk tanúi, ezért folyamatosan figyelemmel kísérjük, hogy a kormány milyen megsegítő intézkedéseket fog hozni a kialakult helyzetre.

Ezzel szemben a befektetési kedv egyelőre továbbra is élénk, főként a kis alapterületű és jól forgalmazható lakások vannak az érdeklődés középpontjában, hiszen az elkövetkező hónapok várható árcsökkenései jó lehetőségeket biztosíthatnak a hosszútávú tervekben gondolkozó és még tőkeerős ingatlanfelvásárlók számára. Bár a turizmusban most általános megtorpanás tapasztalható, a toszkán régió feltehetőleg a jövőben sem fogja elveszíteni az érdeklődést a nemzetközi turizmus részéről, s a jelenlegi vészhelyzet megszűntét követően Toszkána ismét az olasz ingatlanpiac vezető piaci szegmenseként fog jelen lenni. Javasolt tehát az ingatlanbefektetők számára továbbra is folyamatosan nyomon követni az ingatlanirodák ajánlatait. Jogi kérdésekben illetve helyi szakemberekkel való kapcsolatfelvétel érdekében állunk továbbra is rendelkezésre.

AZ OLASZ INGATLANBÉRLETI SZERZŐDÉSEKRŐL RÖVIDEN



Az utóbi években egyre többen költöznek ki Olaszországba, a kezdetekben sokan csak albérletbe, de igen kevesen vannak tisztában azzal, hogy az olasz bérleti szerződések igen nagy mértékben különböznek a magyar jogban ismert bérleti szerződésektől. Fontos ezért, hogy ezekről most röviden szóljunk pár szót.
Az alapvetően bérlői oldalt védő és garantáló szerződések megsértése esetén a tulajdonost igen súlyos szankciók érhetik, ezért ez az elmúlt évek során oda vezetett, hogy egyre több ingatlan áll üresen, amelyet tulajdonosa inkább „parlagon hagy”, mintsem, hogy belevágjon olyan hosszútávú bérleti jogviszonyokba, amelyek súlyos kötelezettségeket és kötöttségeket rónak rá, s ahol a megtérülés korántsem biztos.
Mindenekelőtt fontos hangsúlyozni, hogy nem lehetséges a magyar jog értelmezésében elfogadott „határozott idejű” szerződést kötni, miután a bérleti jogviszonyt szabályozó törvény alapvetően csak az alábbi időtartamú szerződésekről rendelkezik:
1) lakáscélú használatra bérbe adott ingatlan esetén: 4+4 évre köthető szerződés: amely annyit jelent, hogy a felek tulajdonképpen 8 évre határozzák meg a lakásbérlet feltételeit, pontosabban, az első 4 év leteltét megelőző 6 hónapon belül a tulajdonos (bérbeadó) csak akkor mondhatja fel a 4. év végére a szerződést, ha a törvényben meghatározott feltételek fennállnak (pl. magának vagy gyermekének van szüksége az ingatlanra és nem áll más ingatlan rendelkezésre, halaszthatatlan felújítási munkálatokat kell elvégezni az épületen, stb.). Ellenkező esetben a szerződés azonos feltételekkel további 4 évre meghosszabbodik, s a szerződéses feltételeket a felek csak közös akarattal módosíthatják;
- a bérlőt ugyanakkor ezen szerződések esetén is megilleti a felmondási jog a szerződésben meghatározott felmondási idő betartása mellett, amely általában 3 vagy 6 hónap;
- ezek a szerződések általában tartalmaznak egy kb. 2 havi kauciós díjat is, illetve a bérleti szerződéseket be kell jegyeztetni a Regisztrációs Hivatalban, amelynek hiánya súlyos következményekkel járhat;
- javasolt a szerződésben feltüntetni, hogy a bérleti díjat utalással fizetik meg, mert vita esetén ez lehetővé teszi a könnyebb bizonyítást;
2) nem lakáscélú használat esetén a bérleti jogviszony ideje 6+6 év;
- ebben az esetben is fennáll, hogy a bérbeadó az első 6 év elteltét megelőző 6 hónapon belül csak meghatározott törvényes feltételek esetén mondhatja fel a szerződést, ellenkező esetben (rosszhiszemű felmondása esetén) 18 havi kártérítést köteles fizetni a bérlőnek;
3) szállodaipari célból történő üzemeltetés esetén a bérleti jogviszony csakis 9+9 évre köthető és szintén törvényes feltételek vonatkoznak a bérbeadó felmonási jogaira.
4) Léteznek emellett tranzit bérleti szerződések, amelyeket csak a felek által a szerződésben feltüntetett és törvényben meghatározott esetekben lehetséges kötni:
- ezek maximum 18 hónapra köthetők;
- csatolni kell a szerződéshez a tranzit-szerződés szükségességét tanúsító körülményről az igazolást/bizonyítékot;
- általában szabad bérleti díj mellett köthetők (kivéve bizonyos városokat illetve településeket);
- a szerződésben meghatározott bérleti idő lejártát követően a szerződésben feltüntetett ok fennállása esetén a felek meghosszabbíthatják a tranzit-szerződést, ellenkező esetben az megszűnik.
5) Egyetemi hallgatók (bizonyított tanulói viszony esetén) rövidebb bérleti időtartamra is szerződhetnek a bérbeadóval (hallgatói bérleti szerződés):
- ezekhez a szerződésekhez csatolni kell a hallgatói jogviszonyt tanúsító hivatalos igazolást;
- a bérleti jogviszony ideje: 6-36 hónapos szerződés lehet.
6) Létezik még ezeken felül a „nem a felek által meghatározott bérleti díjú bérleti szerződés”, amelynek lényege, hogy meghatározott, sűrűn lakott települések esetén az egyes városokban működő és a lakásbérletekkel foglalkozó érdekvédelmi szövetségek határozzák meg a mindenkor hatályos bérleti díjat, s ezt kell alkalmazniuk a feleknek. Ugyancsak törvény által kerül meghatározásra ezen bérleti jogviszonyok ideje is, amely 3 év. A harmadik év elteltével a felek:
- újabb 3 évre szerződést köthetnek az akkor hatályos bérleti díj feltüntetésével;
- ellenkező esetben a szerződés automatikusan meghosszabbodik a korábbi feltételekkel további két évre;
- minden egyéb szerződéses feltételben a felek szabadon állapodnak meg.
Ezek tehát a legfontosabb bérleti jogviszonyt szabályozó szerződések, Olaszországban azonban bérleti jogviszony létesítésekor mindenképpen javasolt szakember igénybe vétele a későbbi jogi-adóügyi problémák elkerülése végett.

BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEK OLASZORSZÁGBAN – TELJESKÖRŰ TANÁCSADÁS, SZAKSZERŰ PROJECT MANAGEMENT MAGYAR NYELVEN, HELYI ÜGYVÉDI IRODA ELJÁRÁSA MELLETT



Már évek óta szórványosan, az utóbbi hónapokban azonban egyre gyakrabban kérdezték ügyfeleink, hogy melyek azok a területek, ahol az olasz piac még befektetési lehetőségeket rejteget külföldi befektetők számára.

Bármilyen furcsának is tűnik, még igen sok lehetőség van a legkülönbözőbb területeken, ezek között talán a legérdekesebbek, ahol az utóbbi években a hiány konkrétan érzékelhető:
- orvosi, fogorvosi rendelőnek, irodáknak, coworking céljára kialakított igényesen felújított ingatlanok létrehozása és bérbeadása
- kimondottan egyetemisták számára kialakított ingatlanok, esetleg kisebb hostelek, kollégiumok realizálása és bérbeadása
- kisebb városokban menzák, önkiszolgáló vagy take-away éttermek megvalósítása (Olaszországban nincs iskolai menza az általános iskola után) és üzemeltetése vagy bérbeadása
- kisebb méretű Spa kialakítása kisvárosokban, kisebb befogadóképességű, bérbeadásra szánt yoga- illetve pilatestermek, szaunablokk, esetlegesen fedett úszómedence kialakítása mellett, kiscsoportos foglalkozásokhoz
- igényesen kialakított és kimondottan kisméretű óvodák, gyermekmegőrzők számára már előre berendezett ingatlanok létrehozása.

Alapvetően ugyanis a fiatal olasz vállalkozók legnagyobb problémája, hogy nem kapnak megfelelő hitelt a bankoktól, ezért nem tudják beindítani vállalkozásukat, még akkor sem, ha havi szinten ténylegesen rendelkeznek a befektetéshez szükséges összeggel, de nem tudják felmutatni a bankintézetek felé a hitelfelvételhez szükséges fedezetet vagy garanciát. Számukra tehát óriási lehetőség, ha valaki átvállalja és biztosítja, előkészíti számukra a nagyberuházást (értve ezalatt a szükséges ingatlan megvásárlását és a beruházáshoz szükséges előzetes kialakítását), így nekik valójában a kezdeti időszakban csak a mindennapi munka, az érdemi vállalkozás megvalósítása marad a bérleti díj fizetése mellett. Az első években így számukra csak a bérleti díj fedezése a fő feladat, idővel pedig esetlegesen ki is tudják vásárolni a bérelt ingatlant.

A fenti ingatlanbefektetések megvalósításához, az olaszországi ingatlan megvásárlásához, annak igény szerinti átalakításához és belső kialakításához, a szükséges munkák elvégzéséhez, a műszaki, telekkönyvi, önkormányzati és engedélyezési eljárásokhoz, az adminisztratív kérelmek benyújtásához, valamint a teljes berendezés beszerzéséhez magyar nyelvű és teljes körű szakmai tanácsadást, illetve képviseletet, többirányú együttműködést tudunk nyújtani. További részletekért keresse tanácsadó és ügyvédi irodánkat: www.drkmolnar.hu vagy info@drkmolnar.hu