Blog

Az utóbi években egyre többen költöznek ki Olaszországba, a kezdetekben sokan csak albérletbe, de igen kevesen vannak tisztában azzal, hogy az olasz bérleti szerződések igen nagy mértékben különböznek a magyar jogban ismert bérleti szerződésektől. Fontos ezért, hogy ezekről most röviden szóljunk pár szót.
Az alapvetően bérlői oldalt védő és garantáló szerződések megsértése esetén a tulajdonost igen súlyos szankciók érhetik, ezért ez az elmúlt évek során oda vezetett, hogy egyre több ingatlan áll üresen, amelyet tulajdonosa inkább „parlagon hagy”, mintsem, hogy belevágjon olyan hosszútávú bérleti jogviszonyokba, amelyek súlyos kötelezettségeket és kötöttségeket rónak rá, s ahol a megtérülés korántsem biztos.
Mindenekelőtt fontos hangsúlyozni, hogy nem lehetséges a magyar jog értelmezésében elfogadott „határozott idejű” szerződést kötni, miután a bérleti jogviszonyt szabályozó törvény alapvetően csak az alábbi időtartamú szerződésekről rendelkezik:
1) lakáscélú használatra bérbe adott ingatlan esetén: 4+4 évre köthető szerződés: amely annyit jelent, hogy a felek tulajdonképpen 8 évre határozzák meg a lakásbérlet feltételeit, pontosabban, az első 4 év leteltét megelőző 6 hónapon belül a tulajdonos (bérbeadó) csak akkor mondhatja fel a 4. év végére a szerződést, ha a törvényben meghatározott feltételek fennállnak (pl. magának vagy gyermekének van szüksége az ingatlanra és nem áll más ingatlan rendelkezésre, halaszthatatlan felújítási munkálatokat kell elvégezni az épületen, stb.). Ellenkező esetben a szerződés azonos feltételekkel további 4 évre meghosszabbodik, s a szerződéses feltételeket a felek csak közös akarattal módosíthatják;
– a bérlőt ugyanakkor ezen szerződések esetén is megilleti a felmondási jog a szerződésben meghatározott felmondási idő betartása mellett, amely általában 3 vagy 6 hónap;
– ezek a szerződések általában tartalmaznak egy kb. 2 havi kauciós díjat is, illetve a bérleti szerződéseket be kell jegyeztetni a Regisztrációs Hivatalban, amelynek hiánya súlyos következményekkel járhat;
– javasolt a szerződésben feltüntetni, hogy a bérleti díjat utalással fizetik meg, mert vita esetén ez lehetővé teszi a könnyebb bizonyítást;
2) nem lakáscélú használat esetén a bérleti jogviszony ideje 6+6 év;
– ebben az esetben is fennáll, hogy a bérbeadó az első 6 év elteltét megelőző 6 hónapon belül csak meghatározott törvényes feltételek esetén mondhatja fel a szerződést, ellenkező esetben (rosszhiszemű felmondása esetén) 18 havi kártérítést köteles fizetni a bérlőnek;
3) szállodaipari célból történő üzemeltetés esetén a bérleti jogviszony csakis 9+9 évre köthető és szintén törvényes feltételek vonatkoznak a bérbeadó felmonási jogaira.
4) Léteznek emellett tranzit bérleti szerződések, amelyeket csak a felek által a szerződésben feltüntetett és törvényben meghatározott esetekben lehetséges kötni:
– ezek maximum 18 hónapra köthetők;
– csatolni kell a szerződéshez a tranzit-szerződés szükségességét tanúsító körülményről az igazolást/bizonyítékot;
– általában szabad bérleti díj mellett köthetők (kivéve bizonyos városokat illetve településeket);
– a szerződésben meghatározott bérleti idő lejártát követően a szerződésben feltüntetett ok fennállása esetén a felek meghosszabbíthatják a tranzit-szerződést, ellenkező esetben az megszűnik.
5) Egyetemi hallgatók (bizonyított tanulói viszony esetén) rövidebb bérleti időtartamra is szerződhetnek a bérbeadóval (hallgatói bérleti szerződés):
– ezekhez a szerződésekhez csatolni kell a hallgatói jogviszonyt tanúsító hivatalos igazolást;
– a bérleti jogviszony ideje: 6-36 hónapos szerződés lehet.
6) Létezik még ezeken felül a „nem a felek által meghatározott bérleti díjú bérleti szerződés”, amelynek lényege, hogy meghatározott, sűrűn lakott települések esetén az egyes városokban működő és a lakásbérletekkel foglalkozó érdekvédelmi szövetségek határozzák meg a mindenkor hatályos bérleti díjat, s ezt kell alkalmazniuk a feleknek. Ugyancsak törvény által kerül meghatározásra ezen bérleti jogviszonyok ideje is, amely 3 év. A harmadik év elteltével a felek:
– újabb 3 évre szerződést köthetnek az akkor hatályos bérleti díj feltüntetésével;
– ellenkező esetben a szerződés automatikusan meghosszabbodik a korábbi feltételekkel további két évre;
– minden egyéb szerződéses feltételben a felek szabadon állapodnak meg.
Ezek tehát a legfontosabb bérleti jogviszonyt szabályozó szerződések, Olaszországban azonban bérleti jogviszony létesítésekor mindenképpen javasolt szakember igénybe vétele a későbbi jogi-adóügyi problémák elkerülése végett.